近期，北京、广州、杭州、苏州等城市，又开始了新一轮推地潮。
从成交结果看，确实给人一种土地市场回暖复苏的感觉。
比如杭州本轮供地，5宗里面有4宗封顶摇号，某地块更是吸引70家房企参拍。
(资料图片仅供参考)
北京和广州也有不少地块封顶摇号，有开发商为了增加中签率，更把印有“大吉大利”的红色纸袋带进摇号现场。看来，现在的房企投拓不光要会算账，还得懂点“玄学”。
当然，也不能过分乐观。虽然个别城市的土地市场成交火热，但从全国层面来看，土地市场仍然偏冷。广发证券数据显示，2023年1-5月，全国出让金10982亿元，同比下滑17%。
说白了，就是地还得拿，但现在房企的“避险”情绪极强，投资布局也高度趋同，所以才会出现优质地块出现争抢、普通地块无人问津的分化局面。
土地市场看似火热
实则分化加剧导致
北京、广州、杭州等城市的土地出让，为何会接连出现触顶摇号呢？明源君认为有以下三个原因：
第一，政府不再藏着掖着，纷纷拿出稀缺地块吸引房企。
现在房企拿地，可以说达到了空前谨慎的高度。以前房企为了进入某城市，可以赔本拿地。但现在同一个区域内相距不远的两个地块，房企都得仔细掂量掂量，不光要算利润，还要算去化速度。
按照某房企的标准，一个建筑面积10万平方米的项目，抛去前期施工和后期结算，从开盘到售罄必须要在2年周期以内。如果达不到，那就不会参与竞拍。
所以为了吸引房企掏出钱袋子，政府也不得不拿出“压箱底”的地块。
比如这轮出让的广州员村地块，由于位置核心，且周边竞品不多，去化压力小，所以一经挂出，就受到保利、中海、华润、越秀等几十家房企的追捧，并以约5.7万元/平方米的楼面价跻身全市第二贵地块。
再如深圳即将出让的T207-0060地块，这是深圳湾超级总部基地22年来第一宗宅地供应，价值不言而喻。明源君听说，虽然地块起拍价高达百亿元，但报名的房企依然络绎不绝，有房企甚至提前去到寺庙祈福。看来，此次出让又免不了一场龙争虎斗。
第二，土拍政策不断优化，给房企留足了利润空间。
为了保证地块成交，热门城市也纷纷降低了土地竞拍门槛，给房企留足利润空间，鼓励他们参拍。
比如杭州放松了对房企拿地资金的核查，保证金比例降到了20%，南京的土地竞拍保证金可以用银行保函替代，还有一些城市用“竞品质”取代“竞自持和竞配建”。
尤其是“溢价率上限+不强调竞自持”，实际上给了房企很大利润空间。
比如北京这次备受房企追捧的顺义新城两宗地块，房地价差在3万元/平方米，利润空间在近年北京土拍历史上也不多见。有房企表示，如果没有不可抗力发生，这两宗地至少可以做到30%的毛利率。
第三，房企投资布局高度趋同，难免会扎堆抢地。
市场上行的时候，即便布局在三四线城市，房企依然可以赚得盆满钵满。可一旦市场下行，三四线城市的购买力就不足以支撑现有房价。要是一不留神买错了地走不动货，那就只能打掉了门牙往肚子里咽。
为了保证利润和去化，房企纷纷把目光投向一二线城市中的核心地块，所以难免会造成扎堆抢地。
比如号称三四线之王的碧桂园就提出，公司的布局要从原先偏重三四线布局，转向一二线和三四线“五五开”的布局。
所以，表面上看个别城市的土拍热度确有提升，实质却是投资分化造成的结果。
根据诸葛找房的数据，2023上半年，一线城市平均流拍率仅为3.57%，二线城市流拍率6.95%，三四线流拍率高达19.54%。
国央企忙着到处抄底
但民企正在加速回归
从拿地企业的性质来看，今年土地市场呈现三个特征：
第一，民营房企加速回归。
民营房企拿地，一直被视为房地产市场回暖的风向标。
比如今年以来，包括龙湖、碧桂园、滨江、伟星房产等多家房企，开始陆续在杭州、南京等热门城市补仓，被媒体解读为土地市场复苏的标志。
据中指研究院数据，今年以来，在核心22城拿地的民营房企主要有几类：
一是以龙湖集团、滨江集团、碧桂园、新城控股为代表的千亿房企。比如龙湖分别在深圳、合肥、长沙、上海、杭州、天津等地拿地，金额高达102亿元。
二是以伟星房产、亚伦房地产为代表的多元化实业企业。此类企业过去地产业务体量较小，但近期拿地势头有所增强。今年前5月，伟星房产以85亿元拿地金额位列全国第13位，亚伦地产以40亿元拿地金额位列全国第31位。
三是以坤和集团、杭州椿实置业、国泰世纪、建杭置业、浙江中豪、四川邦泰置业、远达集团为代表的地方性中小房地产企业。比如今年3月，坤和集团就以总价30.2亿元竞得杭州一宗地块，成为该轮拍地少数几家民营房企之一。
四是拿地为主业服务的企业。比如京东在北京集团总部附近拿地，目的是建公寓、商业设施为总部人员提供生活便利。
第二，城投退居幕后，更多以联合体形式拿地。
今年土拍市场，城投平台身影渐少，但这并不意味着城投没有参与拍地。
这里要说一个背景，2022年9月，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），当中明确规“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”等。
受此新规影响，越来越多的地方国企，尤其是城投平台，纷纷通过引入民企房企代建或合作开发的形式，间接完成托市拿地。这样双方既能优势互补，也可以规避财政部126号文的管控，由此也产生 了城投拿地比例减少而民企拿地比例 提升的假象。
比如去年底无锡和苏州土拍，城投与民营房企联合拿地的情形就非常显眼，一些拿地主体中，民营房企只占股1%，城投占股99%，拿地资金仍主要出自城投。
而刚刚落幕的苏州三批次土拍，10宗底价或低溢价成交的地块中，有8宗由城投联合其他房企摘得。
第三，土地市场的主力军仍以国央企为主。
从目前各地拿地情况来看，到处都可见国央企身影，手握大量资金的国央企正忙着抄底。比如昨天在天津土拍市场，不少热门地块又是被国央企底价拿下。
据诸葛研究院数据，2023上半年，国央企权益拿地金额占比48.2%，位居占比首位。
其中，华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口以及越秀地产，分别以419亿元、292亿元、233亿元、232亿元、189亿元占据拿地金额TOP5，可见国央企拿地领先优势显著。
土地市场仍在缓慢复苏
实质积极信号还未出现
虽说今年土地市场局部升温特征凸显，但还是不能过于乐观。
阻碍土地市场稳中有升的不利因素主要有两个：
第一是房企销售端依然疲弱，无法支撑其后续土地投资。
虽然今年以来，围绕房地产市场的利好政策密集出台，但其对销售市场的助力，仍不明显。
根据中指院的数据，今年前5月，TOP100房企销总额为29661亿元，虽然同比增长8.4%，增幅相比上月下降4.4个百分点。其中TOP100房企销售额5月同比增长2.8%，经季节调整后5月环比下降18.8%。
可以预见的是，销售端的持续疲弱，会导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高。
第二是民营房企融资未见实质性改善，无法支持土地市场的持续回暖。
过去几年，房企融资尤其是民营房企融资的不确定性，直接影响到土地市场的成交。
虽然这两年地产融资正在逐渐向好，但大部分资源却倾斜给了国央企，民营房企融资未见实质性改善。
据克而瑞数据，2023年前4月，国央企发债量为1148亿元，同比增长了5%，民营企业发债量为182亿元，同比大幅下降48%，从而使得国央企的发债占总量占比较2022年的72%继续上涨14个pct至86%，民营房企发债占比进一步萎缩。
结语：
刚才明源君提到，今年政府为了促成交，纷纷拿出稀缺地块吸引房企。所以对房企而言，现在确实是个抄底的好时机。
不过也要注意，目前房地产市场仍然处于缓慢复苏阶段，房企投资应结合自己的实际情况适当进场，同时控制好风险。
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